전세 계약할 때 꼭 넣는 특약 10가지(양식 포함) 2026

전세 계약을 준비할 때는 보증금뿐 아니라 특약 조건을 얼마나 꼼꼼하게 넣느냐에 따라 안전성이 크게 달라져요. 2026년에는 전세 사고 예방을 위해 필수로 넣어야 할 항목들이 더 중요해졌어요. 핵심 특약과 실제로 활용 가능한 문구까지 정리해봤어요!

 

 목차

1. 전세 계약 특약 중요성
2. 등기부등본 변동 시 전세 특약 넣기
3. 전입신고·확정일자 특약 넣기
4. 누수·하자 책임 특약 넣기
5. 불법건축물 확인 특약 넣기
6. 관리비·수리비 전세 특약 넣기
7. 대출 관련 전세 특약 넣기
8. 임대인의 체납 확인 특약 넣기
9. 계약해제 가능 조건 특약 넣기
10. 전세 만기 시 원상복구·퇴거 특약 넣기
11. 전세 계약서 특약 10가지 양식 모음
12. 결론

1. 전세 계약 특약 중요성

전세 계약 특약은 문제가 발생했을 때 법적으로 보호받을 수 있는 중요한 장치에요. 기본 계약서만으로는 세부 사항을 체크하기 어렵기 때문에, 전세계약 사고를 줄이기 위해 필수 항목을 직접 넣어두는 게 좋아요.

2. 등기부등본 변동 시 전세 특약 넣기

등기부등본은 집의 권리관계를 보여주는 서류라서 가장 중요한 보호 장치에요.

 

필수 특약 문구:
“계약일부터 잔금일까지 등기부등본에 근저당, 가압류, 압류, 경매 등 권리 변동이 발생할 경우 임차인은 계약을 해지하고 계약금 전액을 즉시 반환받는다.”집 주인이 추가로 대출을 받는 상황을 막아주는 핵심 문구라 꼭 넣어야 해요.

 

3. 전입신고·확정일자 특약 넣기

전입신고와 확정일자는 보증금을 보호하는 기본 절차라서 명확히 명시해야 해요.

 

특약 문구:
“임차인은 잔금 지급과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며, 임대인은 어떠한 방해도 하지 않는다.”

이 문구가 있으면 추후 분쟁이 생겨도 임차인 권리가 명확해져요.

 

4. 누수·하자 책임 특약 넣기

입주 후 발생하는 하자 문제는 전세 계약에서 자주 발생해요.

 

특약 문구:
“입주 전 발견되지 않은 누수·곰팡이·전기·보일러 하자는 임대인이 수리한다. 고의 또는 과실이 아닌 이상 임차인에게 비용을 요구하지 않는다.”특히 겨울철 보일러 문제는 비용이 크기 때문에 꼭 넣어두는 게 안전해요.

 

법건축물 확인 특약 넣기

불법 증축된 집은 보증금 반환이 어려워지는 사례가 많아요.

 

특약 문구:
“해당 건물은 불법건축물로 인한 행정처분 위험이 없음을 임대인이 확인하며, 문제 발생 시 모든 책임은 임대인에게 있다."

이 문구는 등기부등본과 건축물대장을 함께 확인할 때 효과가 있어요.

 

6. 관리비·수리비 전세 특약 넣기

관리비나 시설 수리비 문제는 분쟁이 잦아요.

 

특약 문구:
“공동관리비는 임차인이 부담하되, 건물의 주요 시설(외벽, 지붕, 배관 등) 유지보수 비용은 임대인이 부담한다.”

특히 수도 배관 같은 공용 부분은 임대인 부담이라는 점을 명확히 해야 해요.

7. 대출 관련 전세 특약 넣기

전세대출을 활용할 예정이라면 반드시 포함해야 해요.

 

특약 문구:
“임차인의 전세대출 실행이 불가할 경우 계약은 자동 해지되며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.”

대출이 막히는 경우 손해를 예방할 수 있어요.

 

8. 임대인의 체납 확인 특약 넣기

임대인이 세금·관리비를 체납하면 집이 압류될 수 있어요.

 

특약 문구:
“임대인은 세금 및 관리비 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납으로 인한 피해 발생 시 임대인이 전액 책임진다.”

최근 체납 문제로 보증금을 돌려 받지 못한 사례가 늘어서 꼭 넣는 문구에요.

 

9. 계약해제 가능 조건 특약 넣기

가장 분쟁이 많은 부분이라 정확히 적는 게 좋아요.

 

특약 문구:
“잔금일까지 전세대출 불가, 권리 변동, 불법건축물 확인, 체납 사실 등 문제가 발생할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 계약금은 즉시 반환한다.”이 문구 하나로 대부분의 리스크를 예방할 수 있어요.

 

10. 전세 만기 시 원상복구·퇴거 특약 넣기

퇴거 시 분쟁을 줄이려면 기준을 확실히 해야 해요.

특약 문구:
“임차인은 정상적인 사용으로 인한 생활 흠집은 원상복구 대상이 아니며, 임대인은 과도한 복구비를 요구하지 않는다.”

생활 스크래치로 과도한 비용을 요구하는 사례를 방지해줘요.

11. 전세 계약서 특약 10가지 양식 모음

아래는 바로 복사해서 계약서에 넣을 수 있는 2026 전세 특약 양식이에요.

1. 권리 변동 시 계약 해제 및 계약금 반환
2. 전입신고·확정일자 보장
3. 하자 발생 시 임대인 수리 책임
4. 불법건축물 관련 문제 발생 시 임대인 책임
5. 공용 시설 유지보수 임대인 부담
6. 임차인 전세대출 불가 시 계약 자동 해지
7. 세금·관리비 체납 없음을 임대인이 보증
8. 집 내부 점검 시 임대인의 사전 협의 필요
9. 임대인의 집 방문 시 사전 동의 필요
10. 만기 시 생활 흠집 원상복구 면제

전체 문구 양식(복붙용):
“계약의 안전성을 위해 아래 특약을 추가한다. ①잔금일까지 등기부등본 권리 변동 발생 시 계약 해지 및 계약금 전액 반환 ②전입신고 및 확정일자 보장 ③입주 후 발생하는 누수·보일러·전기 하자는 임대인이 수리 ④불법건축물 관련 문제 발생 시 임대인 전액 책임 ⑤건물 주요 시설 보수는 임대인 부담 ⑥전세대출 불가 시 계약 자동 해지 ⑦세금·관리비 체납 사실이 없으며, 체납으로 인해 발생한 피해는 임대인 책임 ⑧임차인 동의 없는 무단 출입 금지 ⑨임대인 방문 시 사전 협의 ⑩생활 흠집은 원상복구 대상 아님.”

 

결론

전세 계약은 작은 문구 하나가 전세사기 예방에 큰 역할을 해요. 그래서 2026년에는 집 상태, 권리관계, 대출 여부까지 더 꼼꼼하게 체크한 뒤 특약을 넣는 게 안전했어요. 위 10가지 특약을 그대로 적용하면 대부분의 위험을 크게 줄일 수 있어요. 실전에서 바로 활용할 수 있는 문구도 포함했으니 계약 전에 꼭 참고해보세요!