부동산 정책 정리 2025 하반기｜집 살 때 꼭 보세요

2025년 하반기 정부가 발표한 9월 7일 부동산 대책은 단순한 집값 안정책을 넘어섰어요. 불법 거래 단속부터 대출 규제, 그리고 토지거래허가구역 확대까지 전방위적 대책이 포함됐는데요. 이번 글에서는 복잡한 내용을 쉽게 풀어 설명하고, 정책 시행 전·후 비교까지 정리해드릴게요.

 

 목차

1. 부동산 감독·관리 강화
2. 대출 규제 강화
3. 토지거래허가구역 확대
4. 부동산 정책 전·후 비교 정리
5. 핵심 요약 리스트

부동산 감독·관리 강화

정부는 부동산 시장의 불법·편법 거래를 막기 위해 감독 체계를 크게 손봤어요.

부동산감독원 신설

• 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청 등이 함께 참여하는 '부동산감독원(가칭)'이 신설돼요.
• 기획부동산 사기, 불법 자금 거래, 허위 매물 같은 범죄를 전담 조사·수사하는 조직이에요.
• 쉽게 말해 “부동산 전담 경찰청”이 새로 생긴다고 이해하면 돼요.

시장 교란 행위 처벌 법제화

• 그동안 허위 매물, 기획부동산 사기 등은 법적 처벌 근거가 부족했어요.
• 이제는 관련 법을 마련해 확실히 처벌할 수 있어요.
• 경찰, 지자체, 특별사법경찰과 공조해 합동 단속까지 가능해요.

거래 신고 강화

• 집을 사고팔 때 계약서만 제출하는 게 아니라, '계약금 입금 내역(계좌이체 증빙 등)'도 반드시 제출해야 해요.
• 허위 신고를 줄이고 실거래를 투명하게 관리하는 목적이에요.

세무조사 강화

• 20억 원 이상 고가 주택, 법인 자금 유용 거래, 신고가 거래는 집중적으로 세무조사를 받아요.
• 서울 아파트에 국한되지 않고 수도권 과열 지역까지 확대해 현장 점검 및 기획조사가 이뤄져요.
• 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 이행하지 않으면 허가를 취소할 수도 있어요.

자금조달계획서 강화

• 집 살 때 제출하는 자금조달계획서가 더 까다로워졌어요.
• 대출 유형을 세분화하고, 금융기관 이름까지 기재해야 해요.
• 증빙서류 제출도 강화돼 허위·편법 조달을 막게 돼요.
• 특히 투기과열지구와 토지거래허가구역 내 거래 시에는 계획서 + 증빙서류를 모두 의무적으로 제출해야 해요.

대출 규제 강화

두 번째 축은 대출 규제 강화예요.

규제지역 LTV 축소

• 규제지역 주택담보대출비율(LTV)이 기존 50% → 40%로 줄어들어요.
• 비규제지역은 종전대로 70% 유지돼요.

주택 사업자 대출 금지

• 수도권과 규제지역에서 주택 매매사업자·임대사업자는 아예 대출을 받을 수 없어요.
• 집을 사고파는 ‘사업 목적 거래’를 막으려는 거예요.

전세자금대출 축소

• 1주택자가 받을 수 있는 전세대출 한도가 일원화돼요.
• 기존: SGI(서울보증보험) 3억, HF(주택금융공사) 2.2억, HUG(주택도시보증공사) 2억 → 앞으로는 모두 2억 원으로 맞춰져요.
• 수도권부터 우선 적용돼요.

토지거래허가구역 확대

토지거래허가구역 제도도 손질됐어요.

• 기존 제도
  • 허가구역이 같은 시·도 내 → 시·도지사 지정
  • 시·도를 걸치거나 공공개발사업 관련 → 국토부 장관 지정
• 개선 제도
  • 국토부 장관이 같은 시·도 내에서도 직접 지정 가능
  • 즉, 시장 과열이나 투기 조짐이 보이면 장관이 곧바로 지정할 수 있어 대응 속도가 빨라져요.
   

부동산 정책 전·후 비교 정리

구분	종전 제도	개선 제도
감독 체계	부처별 분산 관리	부동산감독원 신설, 통합 단속
시장 교란 행위	법적 근거 부족	허위매물·기획부동산 처벌 근거 마련
거래 신고	계약서만 제출	계약금 입금 증빙자료까지 의무 제출
세무조사	서울 고가주택 중심	수도권 과열지역 확대, 기간 연장
자금조달계획서	대출 유형 간단 기재	금융기관명·대출 세분화, 증빙 강화
LTV	규제지역 50%	규제지역 40%
사업자 대출	일부 가능	규제지역·수도권 전면 금지
전세대출	기관별 2억~3억	1주택자 최대 2억으로 통일
토지거래허가권자	동일 시·도 내 → 시·도지사	동일 시·도 내도 국토부 장관 가능

핵심 요약 리스트

• 부동산 감독원 신설: 불법 거래 전담 단속
• 시장 교란 처벌: 허위 매물·기획부동산 사기 강력 대응
• 거래 신고 강화: 계약금 입금 내역까지 제출
• 세무조사 확대: 20억 이상 고가·수도권 과열지역 철저 점검
• 자금조달계획서 강화: 금융기관명 기재, 증빙 의무화
• LTV 40% 축소: 규제지역 대출 줄이기
• 사업자 대출 금지: 매매·임대사업자 차단
• 전세대출 2억 원 통일: 수도권부터 적용
• 토지거래허가권자 확대: 국토부 장관 직접 지정 가능

결론

2025년 하반기 부동산 정책은 투기 억제·시장 안정·투명성 확보라는 세 가지 목적을 담고 있어요. 불법 거래는 강력히 단속하고, 대출은 줄이며, 토지거래허가권은 확대해 정부가 직접 개입할 수 있는 여지를 키운 것이 핵심이에요.앞으로 집을 사고팔거나 전세 계약을 준비하는 사람이라면, 이번 대책을 꼭 숙지하고 대비하는 것이 필요해요. 제도를 잘 이해하면 불이익을 피하고 안정적인 거래를 할 수 있을 거예요.