2025 종부세 기준 총정리｜1주택·다주택·2주택자 세금 완벽 안내

2025년 종부세 기준이 크게 개편되면서 1주택자와 다주택자의 세 부담이 확연히 달라졌어요. 특히 조정대상지역 2주택자에 대한 중과가 폐지되며 많은 분들이 새로운 기준을 궁금해하고 있어요. 아래에서 1주택·다주택·2주택 기준을 세부적으로 정리해 드릴게요!

 

 목차

1. 2025 종부세 기준 개요
2. 1세대 1주택자 종부세 기준
3. 다주택자 종부세 기준
4. 2주택자 종부세 기준
5. 종부세 계산 방법과 공제 기준
6. 종부세 부담 줄이는 실질적인 팁

2025 종부세 기준 개요

2025년 종합부동산세는 주택의 공시가격, 보유 주택 수, 과세 기준일(6월 1일) 등에 따라 세금이 달라져요. 핵심 변화는 다음과 같아요.

• 1주택자 기본 공제 12억 원 유지
• 다주택자 기본 공제 9억 원 적용
• 조정대상지역 2주택자 중과 폐지
• 세부담 상한율 300% → 150%로 완화

전체적으로 세 부담이 줄었지만, 공시가격이 높거나 여러 주택을 보유한 경우 여전히 종부세 대상이 될 수 있어요.

 

1세대 1주택자 종부세 기준

1주택자 공제와 과세 기준

2025년 기준 1주택자는 공시가격 12억 원 초과분이 종부세 대상이에요. 예를 들어 공시가격이 15억 원이라면 12억 원을 제외한 초과 3억 원만 과세 표준으로 넘어가요.

1주택자 세율 구조

1주택자는 일반 세율이 적용돼요.

• 최소 0.35%
• 최대 1.5%
• 누진 구간 적용

세부담 상한도 최대 150%로 낮아져 부담이 예전보다 줄어들었어요.

 

 다주택자 종부세 기준

다주택자 기본 공제 9억 원

다주택자는 공시가격 합산액이 9억 원을 초과하면 종부세 대상이에요. 예를 들어 여러 주택의 공시가격을 합쳐 10억 원이 나오면 종부세가 발생해요.

다주택자 세율

2025년부터 다주택자도 일반 세율이 동일하게 적용돼요.

• 대략 0.5%~4.0% 구간
• 조정대상지역 여부 관계없이 동일하게 적용

예전처럼 중과 부담이 없어져 세금이 감소한 경우가 많아요.

2주택자 종부세 기준

 2주택자 과세 기준 핵심 정리

2주택자는 다주택자로 분류돼요.

• 공시가격 합산 9억 원 초과 시 종부세 부과
• 조정대상지역 2주택자도 중과 폐지
• 2025년부터 일반 다주택자 세율 적용

2주택자는 예전보다 세 부담이 크게 줄었어요. 특히 조정지역 2주택 중과가 사라진 점이 가장 큰 변화에요.

2주택자 세율 구간

구간별 적용 세율은 대략 0.5%~4%로 다주택자 일반 세율이 그대로 적용돼요.과세표준이 높아질수록 세율도 단계적으로 증가하는 방식이에요.

 

종부세 계산 방법과 공제 기준

종부세는 공시가격 100%가 아니라 공정시장가액비율 60%를 적용해 계산해요. 계산 구조는 아래 순서로 적용돼요.

1. 주택 공시가격 합계 × 60%
2. 기본 공제액 차감
3. 과세표준 구간별 세율 적용
4. 고지 세액 산출

 

구분	과세 기준(공시가격 합산)	기본 공제	세율(2025년)	세부담 상한
1주택자	12억 원 초과	12억 원	0.35%~1.5%	150%
다주택자	9억 원 초과	9억 원	0.5%~4%	150%
2주택자	9억 원 초과	9억 원	다주택 일반세율 동일	150%

 

 

 종부세 부담 줄이는 실질적인 팁

세 부담을 줄일 수 있는 방법도 알아두면 매우 좋아요.

 1. 고령자·장기보유 공제 활용

• 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 시 추가 공제 가능
• 최대 80%까지 공제 연계 가능

 2. 특례 주택 확인

• 일시적 2주택
• 상속 주택
• 농어촌 주택
  이 조건에 해당하면 다주택자라도 1주택자 기준이 적용될 수 있어요.

3. 공시가격과 특례 기준 매년 확인

공시가격 변동과 법 개정이 잦기 때문에 매년 기준일(6월 1일) 전에 꼭 확인하는 것이 좋아요.

결론

2025년 종부세 기준은 전체적으로 세 부담을 완화하는 방향으로 조정됐어요. 1주택자는 12억 원 초과, 다주택자와 2주택자는 9억 원 초과 시 종부세가 부과되며, 특히 조정대상지역 2주택자의 중과가 사라진 점이 큰 특징이에요. 세율도 완화되었지만 공시가격 상승에 따라 과세 대상이 될 수 있으니 매년 기준을 점검하는 것이 중요해요. 본인의 주택 구조와 공시가격 합산액을 정확히 파악하고, 특례와 공제를 활용해 현명하게 세 부담을 관리해보세요!